Gỡ “Nút Thắt”, Tạo Đột Phá Cho Nhà Ở Xã Hội: Loạt Cơ Chế Đặc Thù Được Đề XuấtNhằm tháo gỡ triệt để các rào cản pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai và tạo cú hích mạnh mẽ cho chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế đặc biệt, xử lý các khó khăn, vướng mắc đang tồn tại. Phát triển nhà ở xã hội cho người dân đã được Đảng và Nhà nước xác định là một nhiệm vụ chính trị trọng yếu, là nhiệm vụ quan trọng của Đảng và cả hệ thống trị. Đây không chỉ là một chính sách an sinh xã hội đơn thuần nhằm đảm bảo "an cư" cho người lao động thu nhập thấp, mà còn được nhìn nhận như một đòn bẩy kinh tế mang "tác động kép". Một mặt, nó trực tiếp góp phần bảo đảm sự tiến bộ và công bằng xã hội, giảm bớt áp lực nhà ở tại các đô thị lớn. Mặt khác, việc thúc đẩy mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội còn là một động lực quan trọng cho tăng trưởng, giúp tăng cường đầu tư vào lĩnh vực xây dựng, kích thích các ngành công nghiệp phụ trợ và thúc đẩy tiêu dùng, từ đó tạo ra sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn cho toàn bộ nền kinh tế đất nước. Trong thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo và triển khai nhiều nhiệm vụ: Ban hành 22 Nghị quyết, 12 Chỉ thị, Quyết định, Công điện về phát triển nhà ở xã hội; Thủ tướng Chính phủ cũng đã chủ trì các Hội nghị toàn quốc để triển khai thực hiện phát triển nhà ở xã hội… với nhiều giải pháp, nhiệm vụ cụ thể, quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Kết quả là trong 9 tháng năm 2025, đã hoàn thành 50.687/100.275 căn (đạt 50,5%), dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 38.600 căn (tổng là 89.007/100.275 căn, đạt 89%. Lũy kế đến nay, thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 637.048 căn, đạt 60% so với mục tiêu đề ra, trong đó: 165 dự án hoàn thành, quy mô 116.342 căn; 151 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 132.616 căn; 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 388.090 căn. Mặc dù công tác phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả tiến bộ trong thời gian qua tuy nhiên, đằng sau những kết quả đó, quá trình triển khai thực tế vẫn còn vướng phải nhiều “nút thắt” cố hữu, chủ yếu xuất phát từ những bất cập trong quy định pháp luật về quy hoạch, đất đai, và cơ chế xác định đối tượng thụ hưởng. Chính những rào cản này đã và đang kéo dài thời gian thực hiện dự án, gây khó khăn chồng chất cho cả doanh nghiệp và người dân có nhu cầu ở thực. Cụ thể, vướng mắc lớn nhất nằm ở khâu quy hoạch, khi các dự án NƠXH thường phải thụ động chờ đợi một thời gian dài để điều chỉnh các quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Về mặt tài chính, việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại trong dự án được xem là quá phức tạp và thiếu thực tiễn, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Bên cạnh đó, Tại điểm a khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định: “a) Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ.” Như vậy, cơ bản loại hình nhà ở xã hội hiện nay được đầu tư xây dựng với loại hình là nhà chung cư, trừ các xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Quy định này trong triển khai thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, chưa phù hợp với đặc thù vùng, miền. Ở các địa phương miền núi, trung du hay nông thôn, mật độ dân cư thấp, còn nhiều đất, người dân quen với mô hình nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất, không có nhu cầu, thói quen ở chung cư. Hơn nữa, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, giao thông, điện, nước chưa đồng bộ khiến việc xây dựng và vận hành chung cư gặp nhiều khó khăn, chi phí cao. Một số dự án chung cư sau khi đầu tư khó thu hút người dân đến ở, dẫn đến tình trạng lãng phí quỹ đất và nguồn lực. Quy định này cũng làm hạn chế khả năng huy động doanh nghiệp đầu tư tại các khu vực nơi hình thức nhà ở thấp tầng mới phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu và văn hóa địa phương. Để tháo gỡ những “nút thắt” phức tạp này, dự thảo Nghị quyết đã đưa ra một loạt cơ chế đặc biệt, được xem là những giải pháp đột phá, tập trung vào việc trao quyền, đơn giản hóa thủ tục và tạo ra các động lực thực chất. Tâm điểm của các đề xuất là việc “bật đèn xanh” cho khâu quy hoạch. Theo đó, dự thảo cho phép đảo ngược quy trình hiện hành: Trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì UBND cấp tỉnh sẽ được trao quyền chủ động quyết định trước các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quan trọng ngay cả khi khu đất chưa có trong quy hoạch. Dựa trên quyết định này, chủ đầu tư có thể tiến hành lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để triển khai ngay các bước tiếp theo của dự án. Các quy hoạch cấp cao hơn sẽ được chính quyền địa phương có trách nhiệm cập nhật đồng bộ sau đó. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ phá vỡ tình trạng chờ đợi kéo dài, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư. Về vấn đề tài chính, dự thảo đề xuất thay thế phương pháp thặng dư phức tạp bằng một cơ chế đơn giản, minh bạch hơn. Cụ thể, tiền sử dụng đất đối với 20% diện tích thương mại sẽ được tính trực tiếp dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao đất. Hơn nữa, để tăng tính linh hoạt, dự thảo cho phép chủ đầu tư được lựa chọn dành tối đa 20% tổng diện tích sàn (thay vì diện tích đất) để kinh doanh thương mại, dịch vụ. Giải pháp cho loại hình nhà ở cũng được tháo gỡ theo hướng phân cấp mạnh mẽ. Dự thảo quy định chỉ các khu vực phường thuộc các thành phố lớn mới bắt buộc xây dựng nhà ở xã hội là nhà chung cư. Đối với tất cả các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ được toàn quyền quyết định loại hình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) sao cho phù hợp nhất với điều kiện tự nhiên, văn hóa và nhu-cầu của địa phương. Đặc biệt, cơ chế ưu tiên cho người dân bị thu hồi đất đã được cải thiện vượt bậc. Theo đề xuất mới, các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư hoặc bị thu hồi đất để làm dự án nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà tại chính dự án đó mà không cần phải đáp ứng các điều kiện ràng buộc về tình trạng nhà ở và mức thu nhập. Đây là một chính sách mang tính nhân văn sâu sắc, vừa đảm bảo quyền lợi cho người dân, vừa giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Cuối cùng, dự thảo còn trao cho chủ đầu tư quyền lựa chọn linh hoạt giữa việc áp dụng cơ chế đặc thù trong Nghị quyết 201/2025/QH15 để được cấp phép xây dựng nhanh chóng, hoặc áp dụng các quy định khác để được miễn giấy phép xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi tối đa để các dự án sớm được khởi công. Không chỉ tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, dự thảo còn là một cam kết mạnh mẽ về cải cách hành chính khi đề xuất rút ngắn thời gian giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, thẩm định dự án và cấp phép xây dựng xuống còn một nửa so với trước đây. Bộ Xây dựng nhấn mạnh, việc ban hành Nghị quyết với những cơ chế đặc biệt này là cực kỳ cần thiết nhằm tạo ra một "luồng xanh" thực sự, khơi thông toàn diện cho các dự án NƠXH. Mục tiêu không gì khác là tạo ra bước đột phá mạnh mẽ về nguồn cung ngay trong hai năm 2026-2027, đáp ứng nhu cầu nhà ở vô cùng bức thiết của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Với những giải pháp quyết liệt và toàn diện này, Chính phủ kỳ vọng sẽ thu hút mạnh mẽ hơn nữa các doanh nghiệp có năng lực, tâm huyết tham gia vào lĩnh vực an sinh quan trọng này, từ đó góp phần hoàn thành thắng lợi mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH vào năm 2030.   Nguyễn Anh Vũ – Lê Trí Dũng Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật và Trợ giúp pháp lý