Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, đóng vai trò là “chìa khóa” pháp lý giúp thống nhất cách hiểu, cách làm giữa các địa phương, hạn chế tình trạng lúng túng, áp dụng không đồng đều trong thời gian qua.
Minh bạch hóa cơ chế bồi thường khi thu hồi đất
Một trong những nội dung quan trọng nhất của Nghị quyết số 254/2025/QH15 là việc điều chỉnh căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thay vì áp dụng giá đất cụ thể như quy định tại Luật Đất đai năm 2024, điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định bảng giá đất 2026 và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Về mặt tiêu chí áp dụng, quy định này được sử dụng khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường bằng tiền theo phương án đã được phê duyệt. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, còn hệ số điều chỉnh được xác định phù hợp với điều kiện thực tế từng khu vực, từng thời kỳ.
Về cách thức thực hiện, khoản 5 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào vị trí thửa đất trong bảng giá đất, nhân với hệ số điều chỉnh để xác định mức bồi thường cụ thể, thay vì phải tổ chức xác định giá đất riêng lẻ cho từng dự án như trước đây.
Có thể minh họa bằng một trường hợp cụ thể: một hộ gia đình bị thu hồi 100 m² đất ở tại khu vực có giá đất trong bảng giá là 10 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh là 1,2. Khi đó, tiền bồi thường được xác định là 100 m² × 10 triệu đồng × 1,2, giúp người dân dễ kiểm tra, đối chiếu và hạn chế phát sinh khiếu nại.
Quy định này đồng thời được áp dụng khi xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp người dân được bố trí tái định cư bằng đất ở, qua đó bảo đảm sự thống nhất trong toàn bộ chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Làm rõ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất – Hỗ trợ có chọn lọc
Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng dành một nội dung quan trọng để hướng dẫn việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp có yếu tố lịch sử về đất vườn, đất ao gắn liền với đất ở.
Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được giảm tiền sử dụng đất. Việc giảm chỉ áp dụng khi thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất có xen kẽ đất ở với đất vườn, đất ao hoặc đất nông nghiệp khác; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, đất ao gắn với đất ở nhưng đã được tách thửa hoặc đo đạc thành thửa riêng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Cách tính tiền sử dụng đất được chia theo hạn mức giao đất ở tại địa phương. Trong phạm vi hạn mức, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức 50%; còn diện tích vượt quá một lần hạn mức thì áp dụng mức 100%.
Ví dụ, tại một địa phương có hạn mức giao đất ở là 100 m², nếu hộ gia đình chuyển mục đích 150 m² đất vườn sang đất ở thì 100 m² đầu tiên áp dụng mức 30%, còn 50 m² tiếp theo áp dụng mức 50%. Cách phân định này vừa bảo đảm hỗ trợ người dân trong nhu cầu ở thực tế, vừa tránh lợi dụng chính sách để đầu cơ đất đai.
Mở rộng các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Một điểm mới mang ý nghĩa nhân văn và có tác động xã hội rõ nét là việc bổ sung các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Theo quy định mới, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993, nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức. Đồng thời, các trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện luật định cũng được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Quy định này tạo cơ sở pháp lý để giải quyết hàng loạt trường hợp tồn tại kéo dài nhiều năm, giúp người dân “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất, yên tâm đầu tư, xây dựng và thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp.
Nới điều kiện tách thửa, hợp thửa – Giảm thủ tục, tăng tính linh hoạt
Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã điều chỉnh nhiều điều kiện về tách thửa, hợp thửa theo hướng linh hoạt và sát thực tiễn hơn. Căn cứ khoản 3 Điều 11 Nghị quyết, bên cạnh trường hợp thửa đất có lối đi trực tiếp ra đường giao thông công cộng, người sử dụng đất được tách thửa hoặc hợp thửa nếu có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất liền kề cho sử dụng lối đi chung giúp giải quyết tình trạng nhiều thửa đất khi muốn tách ra bị kẹt vì thửa phía trong không tiếp giáp trực tiếp đường công cộng.
Không chỉ vậy, quy định bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất đã được bãi bỏ. Người dân có thể chuyển mục đích sử dụng đất mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục tách thửa, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí hành chính. Đơn cử như trường hợp ông A sở hữu 1.000 m2 đất trồng cây lâu năm và muốn chuyển đổi 100 m2 sang đất ở để xây nhà. Thay vì phải tốn chi phí đo đạc, tách thành hai cuốn “sổ đỏ” riêng biệt (một sổ cho đất ở, một sổ cho đất vườn) như trước đây, nay ông A vẫn được giữ nguyên một giấy chứng nhận cho toàn bộ khu đất. Trên sổ sẽ ghi nhận rõ ràng vị trí, diện tích của từng loại đất, giúp hồ sơ quản lý gọn nhẹ và ông A không phải chịu thêm các loại phí đo vẽ, cấp đổi không cần thiết.
Đối với hợp thửa, nghị quyết không còn yêu cầu các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn hoặc cùng hình thức trả tiền sử dụng đất. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc sắp xếp lại đất đai trong cùng hộ gia đình, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Ví dụ, một gia đình đang có mảnh đất ở và mua thêm mảnh đất nông nghiệp liền kề để làm sân vườn. Trước đây, do hai mảnh đất khác nhau về mục đích sử dụng và thời hạn (một bên là lâu dài, một bên có thời hạn) nên không thể gộp chung một sổ. Nhưng với quy định mới, người dân hoàn toàn được phép hợp nhất hai mảnh này vào cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc quy về “một mối” này đặc biệt thuận tiện khi người dân có nhu cầu thế chấp tài sản tại ngân hàng hoặc thực hiện các giao dịch thừa kế, tặng cho sau này.
Ổn định pháp lý trong phân chia tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án
Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng làm rõ việc áp dụng điều kiện tách thửa đối với các trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án. Theo đó, chỉ các bản án, quyết định có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 trở đi mới phải tuân thủ đầy đủ điều kiện về diện tích, kích thước khi tách thửa.
Ví dụ, tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các phường, thị trấn là 50m². Nếu một bản án có hiệu lực vào tháng 10/2024 tuyên chia đôi thửa đất 70m² (mỗi bên 35m²), cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối cấp sổ đỏ do không đủ chuẩn. Khi đó, các bên phải thỏa thuận lại theo hướng một người nhận đất, người kia nhận tiền.
Ngược lại, những bản án, quyết định đã có hiệu lực trước thời điểm này (trước 01/8/2024), dù việc phân chia chưa đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định mới, vẫn được tiếp tục thực hiện. Nghĩa là với trường hợp thửa đất 70m² nêu trên, nếu bản án ly hôn đã tuyên vào năm 2023, thì dù diện tích 35m² là nhỏ hơn quy định hiện hành, cơ quan nhà nước vẫn phải cấp sổ đỏ riêng cho từng người. Cách tiếp cận này bảo đảm nguyên tắc ổn định pháp lý, tôn trọng các quyền đã được xác lập hợp pháp và giải quyết dứt điểm các vụ việc “treo” thi hành án kéo dài nhiều năm qua.
Tác động xã hội và ý nghĩa thực tiễn của Nghị quyết
Với những nội dung sửa đổi, bổ sung nêu trên, Nghị quyết số 254/2025/QH15 không chỉ là giải pháp kỹ thuật cho Luật Đất đai năm 2024 mà còn mang ý nghĩa điều chỉnh chính sách sâu rộng. Nghị quyết góp phần giảm khiếu kiện, tranh chấp về đất đai; đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng; hỗ trợ người dân trong thực hiện nghĩa vụ tài chính; đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Khi chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết được kỳ vọng sẽ tạo ra sự đồng thuận xã hội cao hơn trong việc thực hiện chính sách đất đai, qua đó góp phần ổn định đời sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững.